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세무 자문집

특수관계인간 임대차계약 및 임대기준일

1. 공장건물을 신축하여 임대를 하려고 한다. 실제 사용일과 등기일, 준공검사완료일이 서로 상이하다.
임차인이 사용하기 위해 부대공사를 하고 있다. 이 경우 임대기준일이 언제가 되는지, 임대계약서 날짜는 언제로 해야 하는지?
2. 특수관계인간의 임대차 계약시 임대료 계산시에 시중 실제 임대료에 30%가감하여 임대차계약을 하여도 부당행위에 해당하는지?
3. 특수관계인간의 임대차 계약시 세무상 적정 임대료는 어떻게 산정하는지?

1. 특수관계자간의 임대차 거래를 가정하는 경우, 동 임대차 거래가 법인세법 및 소득세법상 부당행위계산의 부인규정의 적용을 받지 않기 위한 임대기준일에 대해서는 법에 별도로 규정된 바가 없다. 개인적인 의견으로는 특수관계인인 임차인이 부동산을 사용함으로 인하여 효익을 얻는 날, 즉 사실상의 사용일(이 경우에는 임차인이 사용을 위하여 부대공사를 시작한 날)을 임대기준일로 하여야 할 것으로 판단되나, 명확한 해석을 위해서는 과세관청의 공식적인 해석을 받으시기 바란다.
2. 특수관계인간의 임대차 계약에 있어서 법인세법 및 소득세법상 부당행위계산의 부인규정은 시가보다 낮거나 높은 임대료를 수수하는 경우에 적용되므로, 시가 임대료에 30%가감하여 임대료를 수수하는 경우에는 시가 임대료와의 차액은 부당행위계산의 부인규정이 적용될 것이다.
3. 이 경우 법인세법 및 소득세법상 적정 임대료는 아래와 같다.
(1) 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래된 가격(인근에 유사한 임대사례가 있는 경우, 동 사례에 적용되는 임대료 등)
(2) (1)을 적용할 수 없는 경우에는 '당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율(현재 연3.6%)을 곱하여 산출한 금액'


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