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관동대학교 경영학과 졸업
성균관대학교 대학원 졸업
세무회계사무소 개업
TEL. 835-7200

부동산 양도시 부가가치세 절세방안

저자: 김재국 | 당월호가기:313 | 날짜:2003-03-01 | 조회수:10502

목 차

Ⅰ. 개요
Ⅱ. 세법의 규정
1. 부가가치세 과세대상
2. 관련 법령
Ⅲ. 부가가치세 절세방안과 주의점
1. 폐업시 잔존재화
2. 사업의 양도(포괄 양수도)
Ⅳ. 예규 및 심판례
1. 폐업시 잔존재화와 관련된 예규 및 심판례
2. 사업의 양도에 관련된 예규 및 심판례
3. 기타의 경우 예규 및 심판례
Ⅳ. 참고자료
1. 재화의 간주공급

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Ⅰ. 개요
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부가가치세법상 재화의 공급은 부가가치세 과세대상이다. 이중 개인이나 사업자가 건물을 양도하는 경우(폐업후 양도하거나 사업의 포괄적 양도의 경우는 제외)에는 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 양수인에게서 받아 납부하여야 한다.

그런데 현재 대부분의 건물 양도를 보면 양도소득세 신고만 하고 부가가치세 신고는 하지 않는 경우가 대부분이다. 이는 부가가치세 신고가 있는 것을 모르고 양도세 신고만 하는 경우가 많은 데 주의하여야 한다.
이하에서는 어떤 경우에 양도소득세외에 부가가치세를 신고·납부하여야 하는지 살펴 보도록 하겠다.

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Ⅱ. 세법의 규정
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1. 부가가치세 과세대상

부동산을 양도하는 경우에는 부가가치세가 과세된다. 다만, 토지와 국민주택규모(세대당 전용면적이 85㎡=약25.7평)이하의 주택은 면세로 규정되어 있으므로 부가가치세 과세대상에서 제외된다.
그러면 여기서 다음과 같은 의문점이 생길수 있다.
" 25.7평 이상의 주택을 양도하면 부가가치세를 내야 하는가?"
당연히 부가가치세를 납부하여야 한다.

2. 관련법령

부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용·소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. (1977. 12. 19 개정) (부칙)

③ 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기나 그 사용인의 개인적인 목적 또는 기타의 목적으로 사용·소비하거나 자기의 고객이나 불특정다수인에게 증여하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. (1977. 12. 19 개정) (부칙)

④ 사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다. (부칙)

⑤ 위탁매매 또는 대리인에 의한 매매에 있어서는 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 공급하거나 공급받은 것으로 본다. 다만, 위탁자 또는 본인을 알 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)
1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것 (1999. 12. 28 개정)
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. (1999. 12. 28 개정)
3. 법률에 의하여 조세를 물납하는 것으로서 대통령령이 정하는 것 (1999. 12. 28 개정)

⑦ 제1항에 규정하는 재화의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

같은법시행령 제17조 【담보제공·사업양도 및 조세의 물납】 (1999. 12. 31 제목개정)

② 법 제6조 제6항 제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(상법에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우를 포함하되, 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우를 제외한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. (2000. 12. 29 개정) (부칙)
1. 미수금에 관한 것 (1998. 12. 31 개정)
2. 미지급금에 관한 것 (1998. 12. 31 개정)
3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것 (1998. 12. 31 개정)

③ 법 제6조 제6항 제2호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 사업양도자가 법 제15조의 규정에 의하여 거래징수한 세액을 법 제18조 또는 법 제19조의 규정에 의하여 신고납부한 경우를 말한다. (1999. 12. 31 개정)

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Ⅲ. 부가가치세 절세방안과 주의점
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예를 들어 근린생활시설을 가지고 있는 부동산임대업자가 자금이 필요하여 해당 건물을 양도하는 경우 어떤 경우에는 부가가치세를 납부하여야 하고 또 어떤 경우에는 납부하지 않아도 된다. 이를 자세히 살펴보고자 한다. (이는 대단히 중요한 부분으로 많은 임대업자들이 이 부분을 간과하여 차후 엄청난 부가가치세를 납부하는 경우가 많다. - 이것 때문에 심판례에서 언급하듯이 불복을 청구한 사례가 많이 있다.)
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