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관동대학교 경영학과 졸업
성균관대학교 대학원 졸업
세무회계사무소 개업
TEL. 835-7200

부동산임대에 따른 절세방안

저자: 김재국 | 당월호가기:318 | 날짜:2003-08-01 | 조회수:10558

목 차
1. 사업자등록을 내는 것과 안내는 것 중 어느 것이 유리한가?
2. 사업자등록을 낼 경우 간이과세자 혹은 일반과세자가 유리한가?
3. 사업자등록을 낼 때 공동사업이 유리한가? 단독사업이 유리한가?
4. 공동출자의 경우 지급이자 부인
5. 사업자 등록은 언제까지 어디에서 해야 하는가?
6. 폐업신고는 언제까지 해야 하는가?
7. 사업자 등록시 환급받은 부가세를 폐업시 내야 하는가?
8. 상가 임대의 경우 전세가 유리한가? 월세가 유리한가?
9. 주택의 경우 전세와 월세 중 어느 것이 유리한가?
10. 전세에 대하여 간주임대료 부분을 세입자에게 부과할 수 있는가?
11. 지상권을 설정하는 것과 부동산을 임대하는 것 중 어느 것이 더 유리한가?
12. 관리비를 임대인의 임대수입으로 보아 부가가치세를 과세하여야 하는가?
13. 임대료를 받지 못한 경우에 매출로서 신고하여야 하는가?
14. 일반과세자가 간이과세자로 전환하려면 어떻게 하여야 하는가?
15. 특수관계자에게 임대를 무상으로 한 경우 부가세는 어떻게 되는가?
16. 특수관계자가 아닌 자에게 현저한 저가나 고가로 임대하는 경우 어떻게 되는가?
17. 부동산 임대업과 부동산 매매업의 차이는 무엇인가?
18 영업권을 붙여서 임대부동산을 양도하는 경우 어떻게 되는가?

저자는 세무사업을 여러 해 동안 해 오면서 부동산 임대을 하는 사업자가 직면하는 여러 가지 어려움을 많이 듣고 이를 해결해 오면서 경험한 것을 이 저술에서 소개하고자 한다. 특히 사업자가 궁금해하는 사항을 적었으며 의사결정에 도움이 되고자 하였다.

1. 사업자등록을 내는 것과 안내는 것 중 어느 것이 유리한가?

최근 세무서에서는 낮은 세율에 넓은 과세대상을 천명하고 나섰다. 그러면서 미등록부동산임대업자의 경우 엄중한 처벌을 하고 철저한 조사를 통해 사업자등록을 내도록 유도하겠다고 발표하고 있다. 물론 이는 어제오늘의 일은 아니지만 최근 부동산임대업자에 대한 조사가 심해 진 것은 분명한 사실이다.
저자는 분명하게 밝힘에 있어서 사업자등록을 내지 않고 하는 것보다 사업자등록을 내고 하는 것이 분명히 유리하다고 생각한다. 이를 논리적으로 설명하기 위해 도표로 그리고자 한다.(너무나 당연한 것이지만 많은 사업자들이 아직도 사업자등록을 내지 않는 경우가 많다.)
=== 표 참조 ===
위의 도표를 결론적으로 예기하면 사업자등록을 내게 되면 본인이 부담하는 1년의 총세금은 57만원이지만(부가세는 임차인의 부담임, 국민연금 등 각종보험은 별개로 함) 사업자등록을 내지 않고 하는 경우에는 세무조사로 인해 적발될 경우 1년의 세금부담은 대략 2∼3백만원 쯤 예상된다.
그러므로 사업자등록을 내고 사업을 하는 것이 세금을 적게 내는 길이다. 또한 세법에 어긋나지 않으므로 마음이 편안해서 제일로 좋다.

2. 사업자등록을 낼 경우 간이과세자 혹은 일반과세자가 유리한가?

일반적으로는 간이과세자보다는 일반과세자가 유리하다. 왜냐하면 임대인은 임차인에게 부가세부담을 지울 수 있어서 좋고 임차인은 부담한 부가세를 세무서로부터 환급 받거나 공제받을수 있어서 좋다. 또한 건물을 취득시 부담한 부가가치세를 환급 받을 수 있어서 좋다.
다만, 간이과세자가 유리할 경우가 있는데 이는 다음과 같다.
① 임차인에게 부가가치세를 부담 지우기가 어려운 경우(세입자가 영세하여 사업자등록을 내지 않고서 영업을 하는 경우 세입자는 세금계산서를 받지 않고 영업을 하기 원하므로 임차인의 입장에서는 10%의 부가세를 임대인이 부담하여야 하기 때문에 부담이 된다.)
② 년 임대료가 2400만원미만으로서 소액부징수에 해당하는 경우

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