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지가공시 및 토지 등의 평가
 저자: 양용석 |   당월호가기:351  |  날짜:2006-05-02 |  조회수:15148
 

<필 자 소 개>
전남대학교 경영학과 졸업
대주회계법인 근무
TEL. (02)553-7497


목 차
Ⅰ. 공시지가의 조사·평가 및 공시
1. 공시지가의 의의
2. 토지의 개별공시지가
3. 공시지가의 조사·평가 및 공시근거 규정
4. 공시지가의 산정절차
Ⅱ. 개별토지가격의 조사 및 결정
1. 비표준지의 공시지가 결정
2. 개별공시지가의 결정공시 및 제공
3. 분할 및 합병 등 특수한 경우의 개별공시지가의 결정 및 공시
4. 개별공시지가의 정정
Ⅲ. 공시지가의 효력과 적용



------------------------------------------
Ⅰ. ◈ 공시지가의 조사 · 평가 및 공시
------------------------------------------

1. 공시지가의 의의

토지의 개별공시지가란 국세(양도소득세, 상속세 및 증여세와 사업소득세 등)와 지방세(취득세, 등록세등)의 과세표준의 기초가 되는 토지에 대한 기준가격을 의미한다. 따라서 기준시가는 국세와 지방세의 과세표준의 기준이 되는 것으로 납세자의 세부담의 크기를 결정하는 요소 중 세율과 함께 중요한 요인이 된다. 이 처럼 공시지가가 중요한 의미가 있음에도 불구하고 과거에는 실제금액에 따른 실질과세가 아닌 추계방법을 통한 과세자료를 이용하였는데 이는 과세당국의 행정상의 이유와 조세징세비용의 절감 등을 목적으로 하였기 때문이다. 정부의 부동산 정책도 이러한 문제점을 개선하기 위하여 과세표준을 현실화하고 있지만 아직까지는 기준시가와 실제거래가액과는 상당한 차이를 나타내고 있다.

2. 토지의 개별공시지가

(1) 일반지역토지
토지의 기준시가는 “부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률”에 따라 개별공시지가를 적용하도록 하고 있다. 다만 당초의 개별공시지가가 관계기관에 의하여 경정 · 결정된 경우에는 그 경정 결정된 개별공시지가를 기준시가로 하여 계산하게 된다.

(2) 지정지역의 토지
일반지역이외 토지로서 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 개별공시지가에 일정배율을 가산하여 평가한 금액으로 평가하도록 하고 있다. 배율대상이 되는 대통령이 정하는 지역의 범위는 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등 우려가 있는 지역으로 국세청장이 지정한 지역을 의미 한다.또한 대통령령이 정하는 배율은 국세청장이 양도나 취득 당시의 개별공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지의 매매사례액을 참조하여 고시하는 배율을 말한다.

(3) 개별공시지가가 없는 토지의 평가
개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 금액으로 하도록 규정하고 있으며 대통령이 정하는 방법은 다음 각 호에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목.이용 상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 보고 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할 세무서장이 평가한 가액을 의미한다. 이 경우 납세지관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수도 있다.
· 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 신규등록토지
· 토지의 형질변경이나 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 신규등록토지
· 개별공시지가의 결정.고시가 누락된 토지

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