한양대학교 경영학과 졸업 
공인회계사 안진회계법인 근무 (전)
삼덕회계법인 근무(현)
TEL. (02) 569-5991

Ⅰ. 투자부동산 관련 K-IFRS의 주요 내용
1. 대상 자산 및 최초 인식과 측정
2. 인식 후의 측정
3. 매각예정비유동자산의 처리
Ⅱ. 발생 가능한 회계처리
1. 투자부동산의 평가
2. 투자부동산으로의 변경-투자부동산을 원가모형으로 측정
3. 투자부동산으로의 변경-투자부동산을 공정가치모형으로 측정
4. 건설중인 자산의 대체
Ⅲ. 법인세법의 규정 및 발생 가능한 세무조정 사례
Ⅳ. 맺음말

투자부동산은 임대수익이나 시세차익을 얻기 위하여 보유하는 부동산으로 이는 기업이 보유하고 있는 다른 자산과 구별되어 거의 독립적인 현금흐름을 창출하기 때문에 자가사용부동산(유형자산)과 구별하여 표시하도록 하고 있다. 여기에는 장기 시세차익을 얻기 위해 보유하고 있는 토지와 자가 사용할지, 정상적인 영업활동과정에서 단기간에 판매할지를 결정하지 못한 경우에도 당해 토지는 시세차익을 얻기 위한 것으로 보고 투자부동산에 계상하게 된다.
 

Ⅰ. 투자부동산 관련 K-IFRS의 주요 내용(K-IFRS 제1040호)

K-IFRS에서는 투자부동산을 별도의 주제로 하여 인식할 자산의 범위와 평가방법에 대해 규정하고 있다. K-IFRS에 따르면 임대수익이나 시세차익 또는 두 가지 모두를 얻기 위하여 소유자나 금융리스의 이용자가 보유하고 있는 부동산을 투자부동산으로 정하고 있다. 동일한 부동산임에도 재화의 생산이나 용역의 제공 또는 관리목적에 사용할 부동산은 유형자산으로 분류하고, 정상적인 영업과정에서 판매될 목적으로 보유한 자산은 재고자산으로 분류한다.
취득 후에는 앞서 살펴본 유형자산이나 무형자산과 마찬가지로 원가모형이나 공정가치모형을 선택할 수 있는데, 유형자산의 경우 평가손익을 기타포괄손익으로 반영하는데 비해, 투자부동산의 경우에는 관련 손익을 당기손익으로 반영하도록 하고 있는 점에 차이가 있고, 운용리스 계약에 따른 부동산에 대한 권리에 대해서도 일정한 요건을 충족하는 경우 해당 권리를 투자부동산으로 인식할 수 있다는 점이 살펴볼 만하다.

1. 대상 자산 및 최초 인식과 측정

 투자부동산은 임대수익이나 시세차익을 얻기 위하여 보유하는 부동산으로 이는 기업이 보유하고 있는 다른 자산과 구별되어 거의 독립적인 현금흐름을 창출하기 때문에 자가사용부동산(유형자산)과 구별하여 표시하도록 하고 있다. 여기에는 장기 시세차익을 얻기 위해 보유하고 있는 토지와 자가 사용할지, 정상적인 영업활동과정에서 단기간에 판매할지를 결정하지 못한 경우에도 당해 토지는 시세차익을 얻기 위한 것으로 보고 투자부동산에 계상하게 된다.
경우에 따라서는 본사건물을 매입하여 일부를 회사가 직접 사용하고, 일부를 임대하는 경우가 있는데, 해당 건물을 각 부분에 따라 분리 매각할 수 있는 경우에는 이를 분리하여 회계 처리하도록 하고, 만약 분리할 수 없다면 재화나 용역의 생산이나 제공 또는 관리목적에 사용하기 위하여 보유하는 부분이 중요하지 않은 경우에만 투자부동산으로 분류할 수 있다. 이 외에도 투자부동산과 기타 유형자산 등으로 분류하기가 모호한 경우가 있을 수 있는데, 이 때문에 회사는 투자부동산으로 인식하기 위한 판단기준을 설정하여 사용하여야 하고, 분류가 어려워 이러한 판단기준을 사용하였을 경우 그 내용을 주석으로 공시하도록 한다.

자산으로 최초로 인식하기 위해서는 다른 자산과 마찬가지로 투자부동산의 경우에도 미래 경제적 효익의 유입가능성이 높고, 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있을 때 인식한다. 여기에는 구입금액과 구입과 직접 관련된 원가, 예를 들면 전문가 수수료, 부동산 구입관련 세금(취득세, 등록세 등) 등이 포함된다. 때에 따라서는 직접 건설하는 경우가 있는데, 이때의 원가는 유형자산에서 인식한 방법과 동일하다.

교환의 경우에는 취득자산의 공정가치로 평가하되, 상업적 실질1이 결여되거나 취득자산이나 제공자산의 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없는 경우에는 예외적으로 제공자산의 장부금액으로 원가를 측정한다.
한편 리스계약으로 보유하는 "부동산에 대한 권리"도 투자부동산으로 분류할 수 있는데, 이 때 취득원가는 자산의 공정가치와 최소리스료의 현재가치 중 작은 금액으로 인식한다. 이 때 공정가치의 평가대상은 부동산이 아닌 "부동산에 대한 권리"이다. 운용리스계약에 의해 리스이용자가 보유하는 부동산에 대한 권리를 투자부동산으로 분류하는 경우의 재무제표 반영방법을 살펴보면 다음과 같다.

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