목 차
Ⅰ. 재건축 및 재개발회계와 주택정비조합(이번 호 게재분)
1. 주택조합 사업내용의 개요
2. 주택조합의 수입과 지출
3. 재건축 및 재개발조합의 회계처리 내용
Ⅱ. 재건축 및 재개발사업과 관련된 부가가치세와 지방세(다음 호 게재
분)
1. 조합과 관련된 부가가치세의 개요
2. 일반분양 및 건설공사와 관련된 부가가치세
3. 조합의 매입세액에 대한 처리
4. 조합의 사업과 관련된 각종 지방세
Ⅲ. 재건축 및 재개발사업과 관련된 양도소득세 와 소득세
1. 조합의 소득세 과세 개요
2. 현물출자설에 의한 법인세 과세
3. 공동사업설에 의한 사업소득세 과세
4. 조합과 관련된 양도소득세 |
도시 및 주거환경정비법에 의해 주거환경개선사업과 주택재개발 및 주택재건축사업이 이루어진다. 주택정비사업은 관할지역 관청의 허가를 얻어 사업을 시행하게 되며 도시정비사업은 관할관청의 승인을 얻기 전에 추진준비위원회를 결성하여 인가를 받은 후 법인조합 승인을 얻어서 정식으로 사업을 시작하게 된다.
본고에서는 재건축 및 재개발사업에 관한 세무회계처리를 3회에 걸쳐서 기획연재를 하고자 한다.
독자 여러분들의 많은 참조 바란다.
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Ⅰ. 재건축 및 재개발회계와 주택정비조합
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1. 주택조합 사업내용의 개요
도시 및 주거환경정비법에서는 주택재개발사업을 정비구역 안에서 토지의 합리적이고 효율적인 주거환경의 이용과 도시기능을 회복하고 도시의 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업 등 이에 부대되는 사업으로 규정하고 있다. 주택정비사업은 관할지역 관청의 허가를 얻어 사업을 시행하게 되며 도시정비사업은 관할관청의 승인을 얻기 전에 추진준비위원회를 결성하여 인가를 받은 후 법인조합 승인을 얻어서 정식으로 사업을 시작하게 된다. 또한 조합의 성격을 법인격으로 하여 민법 중 사단법인에 관한 규정으로 준용한다고 규정하고 있으므로 행정절차상의 행정업무는 사단법인에 준하는 것으로 하고 있다. 다만 국세청해석에서는 조합의 수익사업에서 발생하는 수익에 대해서는 민법상의 비영리법인으로 볼 수 없다고 하고 있기 때문에 조합의 사업자등록증 신청시에는 부동산매매업으로 등록하도록 하고 있다. 대부분의 조합의 경우 유치원, 아파트, 상가, 보류세대 등 체비지를 일반에게 분양하고 있으며 이는 법인세법상 수익사업을 영위하는 것이므로 조합은 납세의무를 부담하게 된다.
(1) 주택조합의 설립
주택조합의 설립과 관련하여 현행 근거법령의 내용을 살펴보면 다음과 같다.
① 주택법
주택법에서는 일정을 요건을 갖춘 다수의 구성원이 구성원의 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합을 주택조합으로 규정하고 있다.
② 도시정비법
도시정비법에서는 조합의 개념을 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등의 건축물을 건설하는 사업을 시행하기 위하여 종전 부동산 소유자가 설립한 단체로 규정하고 있다.
③ 집합건물법
집합건물에 관한 법률에서는 조합의 개념을 건물의 건축후 상당한 기간이 경과하여 동 건물이 훼손되거나 일부가 멸실된 경우와 건물의 가격에 비하여 과다한 보수 및 복구비가 소요되거나 건물을 재건축할 경우에 재건축에 소요된 비용에 비하여 현저한 효용이 증가하는 경우에 재건축을 위하여 결성되는 관리단집회로 규정하고 있다.
(2) 재건축 및 재개발 주택조합의 사업적 특성
주택재건축 및 재개발조합의 중요한 특징을 살펴보면 다음과 같다.
① 사업의 한시성 또는 단일성
일반적으로 하나의 주택 재개발 및 재건축조합의 경우에는 하나의 사업이 종결되면 동 사업과 관련하여 해산하게 된다.즉 한시적 사업이라 할 수 있다.
② 영리사업과 비영리사업의 겸업
건축되는 건물중 조합원분양분에 대해서는 비영리사업에 해당되며 조합원분양후 잔여분에 대한 일반분양분에 대해서는 영리사업에 해당된다.따라서 영리사업에 해당되는 일반분양에 대해서는 건축사업에 대한 법인세등의 납세의무가 발생하기 때문에 영리사업과 비영리사업에 대하여 구분해서 경리해야 된다.
③ 사업의 장기성
재건축 및 재개발사업의 경우 조합설립에서부터 건물이 완공되는 기간이 통상 3년 이상의 장기간이 소요된다.
(3) 주택조합의 종류
주택법과 도시 및 주거환경정비법상 주택조합의 종류를 살펴보면 다음과 같다.
| 구 분 |
조 합 의 종 류 |
| 주택법 |
지역주택조합 |
| 직장주택조합 |
| 임대주택조합 |
| 리모델링 주택조합 |
| 도시 및 주거환경 정비법 |
주거환경개선조합:도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후 및 불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 정부의 주도로 시행하는 사업 |
| 주택재개발조합:정비기반시설이 열악하고 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 지역조합과 정부의 주도로 시행하는 사업 |
| 주택재건축조합:정비기반시설은 양호하나 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 지역조합의 주도로 시행하는 사업 |
| 도시환경정비조합:상업지역.공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복에 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 지역조합과 정부의 주도로 시행하는 사업 |
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