Ⅰ. 부동산 보유에 대한 과세제도
1. 시가표준액
2. 재산세 납세의무자
3. 주택에 대한 보유세 과세체계
4. 토지에 대한 보유세 과세체계
5. 건축물에 대한 재산세
6. 기타사항
Ⅱ. 개발이익환수에 관한 법률 해설
1. 개발부담금 부과대상이 되는 개발사업
2. 부과제외 및 감면
3. 납부의무자
4. 개발부담금의 산정
5. 개발부담금 부과절차
6. 행정심판청구
Ⅰ. ◈ 부동산 보유에 대한 과세제도
2005년말에 8.31대책에 따른 관련 법안이 통과되어 부동산 보유와 양도에 대한 과세제도가 강화됨에 따라 과거에 비해 부동산 투자로 인해 얻을 수 있는 기대수익률이 크게 낮아지게 되었다. 따라서 고가의 부동산을 보유하고 있거나 보유할 계획이 있는 투자자입장에서는 이와 관련한 절세대책을 신중히 고려하여야 한다. 현재 부동산 보유에 대해서는 1차적으로 지방세인 재산세가 과세되고 이 중 고가의 부동산을 보유하고 있는 소유자에 대해서는 2차적으로 국세인 종합부동산세가 괴세된다. 이에 이하에서는 부동산 보유에 대한 과세체계에 대해서 그 출발점인 재산세를 중심으로 설명하고 종합부동산세제에 대해서는 간단하게 설명하기로 한다.
1. 시가표준액
재산세는 그 과세표준을 취득세규정에 의하여 시가표준액에 적용비율을 곱하여 산정하고 있다.(지방세법 제187조 제1항, 동법 부칙 제5조) 종합부동산세의 과세표준은 주택 및 토지의 공시가격에서 기준금액을 공제하는 방식으로 산정하는데 여기서 공시가격 또한 재산세 과세표준 산정의 기준이 되는 시가표준액이다. 따라서, 시가표준액에 대해서 설명하기로 한다.
(1) 주택에 대한 시가표준액
주택은 건물과 그 부속토지를 통합하여 평가하며 시가표준액은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 건설교통부장관이 공시하는 개별주택가격(공동주택의 경우에는 공동주택가격)이다. 과세기준일 현재 당해연도 개별주택가격이 공시되지 않은 경우에는 직전연도의 공시가격으로 한다. 다만, 신축으로 인하여 개별주택가격이 공시된 사실이 없는 단독주택에 대한 시가표준액은 건설교통부장관이 제공하는 주택가격비준표를 사용하여 시장, 군수 및 구청장이 산정한 가액으로 한다.(지방세법 제111조 제2항 제1호)
(2) 토지에 대한 시가표준액
토지의 시가표준액은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 건설교통부장관이 공시하는 개별공시지가이다. 과세기간 현재 당해연도의 개별공시지가가 공시되지 않은 경우에는 직전연도의 공시가격으로 한다. 다만, 개별공시지가가 없는 경우에는 건설교통부장관이 제공하는 토지가격비준표를 사용하여 산정한다.(지방세법 제111조 제2항 제1호)
(3) 건축물에 대한 시가표준액
주택을 제외한 건물의 시가표준액은 매년 1회 시장, 군수 및 구청장이 건물신축가격기준액에 건물특성에 따른 지수, 경과연수별 잔존가치율 및 가감산율을 고려하여 산정한다.
2. 재산세 납세의무자
현행 보유세 과세체계는 과세기준일(매년 6월 1일)현재 재산세 과세대상인 재산을 소유하고 있는 자에게 재산세를 부과하고 동시에 재산세 과세대상인 당해 주택 및 토지에 대한 공시가격을 전국단위로 합산한 가액이 일정 기준을 초과하는 경우에는 추가로 종합부동산세를 과세하도록 하고 있다. 따라서, 종합부동산에 대한 납세의무가 성립되기 위해서는 우선적으로 재산세 납세의무가 성립되어야 한다. 재산세 납세의무자에 대하여 설명하면 다음과 같다.
(1) 원칙적인 납세의무자
재산세 납세의무자는 원칙적으로 과세기준일 현재 과세대상자산을 사실상 소유하고 있는 자이다.(지방세법 제183조) 따라서, 과세기준일 현재 소유자가 1년분의 재산세를 모두 부담하게 되는 것이다.
(2) 예외적인 납세의무자
재산세 납세의무를 사실상의 소유자로 본다는 것은 공부상의 명의자에 불구한다는 의미지이만, 현실적으로 과세관청에서 공부의 소유자와 사실상의 소유자를 모두 구분하여 파악한다는 것은 불가능하다. 따라서, 지방세법에서는 매매, 상속, 종중재산과 관련하여 제194조의 제1항 각호에 해당하는 자는 과세기준일로부터 10일이내에 시장 군수에게 신고하도록 하고 있으며, 신고가 없을 경우 재산세 납세의무자는 다음과 같다.(지방세법 제183조 제2항 제1,2,3호)
① 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권의 변동이 있었음에도 이를 신고하지 않아 사실상의 소유자를 알수 없는 때에는 공부상의 소유자가 납세의무를 진다.
② 상속이 개시된 자산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 않은 때에는 주된 상속자가 납세의무를 진다.
③ 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 않은 때에는 공부상의 소유자가 납세의무를 부담한다.
또한, 다음에 해당하는 자는 재산세 납세의무가 있다.(지방세법 제183조 4,5,6호)
① 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부를 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 부여받은 경우 그 매수계약자
② 신탁법에 의하여 수탁자명의로 등기 및 등록된 신탁재산의 경우 위탁자
③ 도시개발법에 의하여 시행하는 환지방식의 도시개발사업, 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업 중 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 체비지 또는 보류지에 대해서는 사업시행자
3. 주택에 대한 보유세 과세체계
주택은 건물과 그 부속토지를 구분하지 아니하고 하나의 과세대상으로 본다. 주택은 과세기준일 현재 납세의무가 성립된 자에 대하여 시, 군, 구에서 재산세를 부과하고 공시가격의 합계가 6억원을 초과하는 경우에는 국세인 종합부동산세를 추가로 과세한다.
(1) 주택에 대한 재산세
① 과세표준
주택에 대한 재산세 과세표준은 시가표준액에 적용비율을 곱하여 산출하게 된다. 주택에 대한 적용비율은 올해 까지는 50%이고 2008년부터 매년 5%씩 인상하여 2017년까지 100%가 되도록 하였다. 주택의 시가표준액은 개별주택가격이므로 주택에 대한 2007년도 재산세 과세표준은 다음의 산식에 의해서 계산한다. |
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