2019년 현재 토지에 관하여 ‘개별공시지가 조사산정’이라는 행정절차가 국토교통부 주관으로 진행되고 있다. 이는 주택에 관하여 ‘개별주택가격 조사산정’이 진행되는 것과 대비된다. 위 앞것에 관하여 국토교통부가 작성한 ‘2019년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침’이라는 문서에서 ‘개별공시지가’가 활용되는 요약 설명을 보면, 이는 다음과 같이 다양하게 활용되고 있음을 알 수 있다. 

그 첫째는 국세와 관련하여 (1)양도소득세의 양도가액 산정을 위한 기준시가 (2)증여세의 증여재산가액 산정을 위한 재산의 가액 (3)상속세의 상속재산가액 산정을 위한 재산의 가액 (3)종합부동산세의 과세표준액 결정자료로 활용된다는 것이다. 그 둘째는 지방세와 관련하여 (1)재산세의 과세표준액 결정자료 (2)취득세의 과세표준액 결정자료 (3)등록면허세의 과세표준액 결정자료로 활용된다는 것이다. 그 셋째는 기타와 관련하여 (1)개발부담금의 개발사업 개시시점지가의 산정 (2)개발제한구역 보전 부담금의 개발제한구역 보전 부담금의 산정기준 (3)개발제한구역내 토지매수의 매수대상토지의 판정기준 (4)국·공유재산의 사용료 산정을 위한 토지가액 등으로 활용된다는 것이다. 

여기에서 말하는 ‘개별공시지가’는 개인이나 기업이 소유하는 사유토지에 관하여 국토교통부라는 정부기관이 널리 공시(公示)하는 땅에 관한 가격이다. 이는 전국의 2천6백만을 헤아리는 크고 작은 모든 사유지에 대하여 해마다 새로 매겨지는 지가이다. 그러므로 이들 사유지를 놓고서 개별지가를 조사하여 산정한다는 것은 엄청난 예산을 투입하는 거국적인 연례사업이다. 이밖에 1천만 정도의 국유지나 지방자치단체의 공유지가 있지만, 이에는 개별공시지가가 해마다 따로 매겨지지는 않는다.

이상과 같이 운용되는 절차를 싸잡아서 간단히 ‘공시지가제도’라 일컫는다. 이처럼 토지의 필지마다 토지가격이 개별공시되는 방법은 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」(2004년 개정 전에는 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」)에 따라 1997년부터(개별주택에 대하여는 2006년부터) 시행되었다. 그런데 변화무쌍하게 달라지는 토지가격을 모든 필지별로 해마다 개별공시하는 작업은 거의 불가능에 가깝기 때문에 다른 편법이 당초부터 고안되었다.

다시 말하면 전국 2천6백만 필지의 사유토지 가운데 비교적 대표성이 있는 50만(당초에는 30만) 필지를 선정하여 ‘표준지’라 이름붙이고 이른바 공시지가(표준지공시지가)로 고시한 다음 토지소유자의 이의신청을 받아 조정을 거친 후에 각 시·군·구로 하여금 이들 표준지를 둘러싼 주변의 개별토지에 관하여 이미 고시되어 있는 표준지공시지가에 가감하여 구체적인 개별가격을 산정하는 과정을 거쳐 전국의 모든 필지에 관한 개별지가를 결정하는 방법을 택하였다. 하지만 문제는 표준지공시지가를 누가 책정하는가에서부터 비롯된다.

이에 관하여 당시 청와대에서는 표준지 평가업무를 내무부(현재의 행정자치부)가 맡으라 했었다고 알려졌다. 그때 내무부 ‘지적과’에서는 상당한 준비를 하기도 했었다고 한다. 그런데 국장급끼리 합의하는 과정에서 담당국장인 윤아무개씨가 이 소관부처를 국토교통부로 넘기고 말았다고 한다. 이는 그 무렵 내무부에서 근무하던 공무원들이 증언하는 내용이다. 그리고 이 작업을 한국감정원이 맡겠다고 적극적으로 정부요로에 교섭을 했던 당시의 황하주 한국감정원장은 무엇인지 음모가 있었던 것 같다는 얘기를 식사자리에서 했던 것으로 필자는 기억한다.

결국 표준지의 지가산정은 국토교통부 소관으로 낙착되었지만, 이 부처에는 직접으로 지휘감독을 할 수 있는 하부조직이 없었다. 현재로서도 이 점은 마찬가지다. 그러므로 감정평가사들의 힘을 빌릴 수밖에 없다. 2019년 현재 감정평가사 1,078명(일반토지 1,052명, 특수토지 26명)이 맡는다고 되어 있다. 이들은 ‘2인1조’로 일을 처리하므로, 대략 500여팀이 50만의 표준지를 대략 40일 동안의 짧은 기간에 끝내야 한다. 그리고 지가산정의 업무를 2개월 정도의 기간에 끝내야 하는 처지이다. 이는 7월 말까지로 시한이 정하여져 있기 때문이다. 이처럼 졸속으로 진행되는 지가공시업무는 전통적으로 전문인력을 갖추고 있는 행정자치부로 그 주관부처를 옮기고, 여기에서 손발처럼 부릴 수 있는 하부조직을 통하여 연중무휴로 일사불란한 평가작업을 진행할 수 있도록 하는 것이 근본적인 문제해결의 방법이라 생각된다.