경희대학교 경영대학원 세무관리학과 졸업
경희대학교 대학원 회계학과 졸업(경영학 박사)
명지전문대 교수·세무사
e-mail : sktax114@hanmail.net
저서: 세법상의 信義則論, 조세법의 쟁점연구 등 다수
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  지방세부과 당국이 납세자가 부동산을 취득할 당시의 실거래가격이 있는데도 시가표준액(주택은 공시가격, 토지는 공시지가)을 적용해 부동산 거래세(등록세와 취득세)를 매기고 있다. 이로 인해 국민의 불만이 커지고 있는데도 국회와 정부가 팔짱을 끼고 있으니 불합리한 과세기준으로 고통을 당하는 국민이 계속 늘어날 수밖에 없는 실정이다.

  예건대 경기도 지역에서 공시지가가 15억원인 토지를 10억원에 취득한 ‘A’씨의 경우를 보자. 취득가액을 기준으로 취득세·등록세 등 부동산 거래세를 낸다면 10억원의 4.6%인 46백만원만 내면 된다.

  하지만 현행 지방세법 제111조와 제130조에 의하면 토지의 취득가액이 시가표준액(공시지가)에 미달하면 시가표준액을 기준으로 부동산 거래세를 내도록 돼 있다. ‘A'씨는 공시지가(15억원)의 4.6%인 69백만 원을 거래세로 내야하는 것이다. ‘A’씨가 실제로 토지를 산 가격은 10억원인데 공시지가인 15억원을 기준으로 23백만 원의 세금을 더 내라니 ‘A’씨가 이를 이해하지 못하고 불만을 갖는 것은 당연한 일 아닌가.
 
  현행 지방세법은 납세자가 신고한 부동산 거래가액이 과세시가표준액 이상이면 납세자가 신고한 거래가액을 그대로 인정해 거래세를 매긴다.

  그러나 납세자가 신고한 거래가액이 시가표준액에 미달하는 경우 건교부장관이 구축한 ‘부동산거래 신고가격 검증시스템'에 의하여 검증된 경우는 검증 결과 확인된 거래가액을 과세기준으로 삼는다. 반면 검증을 거치지 않은 시가표준액에 미달하는 거래가액은 이를 무시하고 시가표준액으로 거래세를 매기는 것이 문제다.
 
  현재 주택과 토지 거래에 대해서는 시·군·구에서 건교부장관이 개발한 신고가격 검증시스템에 의해 가격검증을 하고 있다. 이 검증시스템에 의할 경우 납세자가 신고한 거래가격이 시가표준액(주택: 공시가격, 토지: 공시지가)에 미달할 경우 대부분 부적격 판정이 나온다.
 
  납세자가 신고한 거래가격을 검증한 결과 부적격 판정이 나오면 시·군·구청장은 구체적 실지조사과정을 거치지 않고 거래 당사자가 신고한 가격을 지방세 과세기준으로 삼지 않는다. 결국 지방세과세당국은 납세자가 신고한 실지거래가격에 대해 형식적인 가격검증절차만으로 지방세과세기준으로 삼지 않는 잘못된 행정을 되풀이하고 있는 것이다.  
  하지만 상가 등 주택외의 건물 거래가격에 대해서는 가격검증시스템조차 구축돼 있지 않다. 그러므로 납세자가 신고한 주택외의 건물 거래가격이 시가표준액에 미달하는 경우 원천적으로 지방세과세기준으로 인정받을 길이 없다.

  납세자가 신고한 거래가격에 대한 검증시스템을 구축할 책임은 건교부장관에게 있다. 그런데도 건교부장관은 주택외의 건물에 대해 가격검증시스템을 구축하지 않고 있으며 지방세과세당국은 검증된 가격이 아니라는 이유로 시가표준액에 미달하는 거래가격을 거래세 과세기준으로 삼지 않는다. 이것은 정부가 할 일을 게을리 한 책임을 납세자에게 떠넘기는 전형적인 행정편의주의 또는 징세편의주의에 해당한다.

  납세자가 신고한 부동산 실거래가가 있는데도 이를 과세기준으로 삼지 않는 것은 헌법이 정하고 있는 공평과세와 실질과세 원칙에 어긋난다. 납세자의 부동산 거래가격이 시가표준액 이상인지 여부 또는 정부의 ‘신고가격 검증시스템’ 구축 여부에 따라 거래세 과세기준을 달리하는 것은 합리적인 과세기준이 되지 못한다. 이러한 불합리한 차별과세는 위헌 가능성이 높다.

  당사자간에 이뤄지는 부동산 거래가격이 정부가 정한 시가표준액 이상이어야 이를 지방세 과세기준으로 삼는다는 논리는 설득력이 없다. 정부가 부동산 가격을 시가에 근접하게 공시하고 있는 현재 공시가격에 미달하는 부동산거래가 많이 이루어지고 있기 때문이다. 또 정부가 상가거래에 대해 ‘신고가격 검증시스템’을 구축하지 않은 책임을 국민에게 돌려선 안 된다.
 
  현재 정부는 다양한 방법으로 부동산거래 당사자에게 실거래가 신고의무를 부여하고 있다. 또 이를 위반할 경우 취득세의 3배 이내의 벌과금 부과, 관련 중개업자의 등록취소 또는 자격정지 등 강력한 행정제재가 따른다. 이러한 이유로 부동산 실거래가신고제가 시행된 올해부터 부동산시장에선 다운계약서를 작성하는 관례가 없어지고 실거래가신고제가 빠르게 정착돼 가고 있다. 

  하지만 부동산 실거래가신고제 정착에 앞장서야 할 정부가 국민이 성실하게 신고한 실거래가를 인정하지 않는 법을 시행 중이다. 이는 정부 스스로 실거래가신고제의 근간을 흔드는 것으로서 국민이 납득하기 어렵고 불만요인이 되고 있다. 따라서 정부와 국회는 납세자가 신고한 부동산 거래가액이 시가표준액에 미달하더라도 이를 기준으로 거래세를 부과하는 방향으로 지방세법을 개정해야 한다.

  다만, 형식적인 가격검증이 아닌 실지조사결과 납세자가 신고한 거래가격과 다른 실지거래가격이 확인된 경우는 확인된 거래가격을 과세기준으로 하고, 실지거래가격이 불분명한 경우에 한하여 정부가 정한 시가표준액을 과세기준으로 삼아야 한다. 이러한 지방세 과세기준이 정부의 실거래가 신고 정책에 부합하고 공평과세와 실질과세 원칙에 맞는다.

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