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한양대학교 경영학과 졸업
공인회계사 안진회계법인 근무 (전)
삼덕회계법인 근무(현)
TEL. (02) 569-5991 |
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투자목적 부동산의 가치평가 |
| 저자: 김찬호 |
당월호가기:310
| 날짜:2002-12-01
| 조회수:28050 |
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우리나라 기업의 부동산 투자에 대하여 살펴보면 1997년 금융위기이후 기업들의 업무용 건물들이 외국계 펀드의 투자용 자산으로 변화하였다. 이 과정에서 해당 부동산에 대한 소위 '시세'와 외국계 펀드가 평가한 가치에는 차이가 있었다. 기존의 부동산 거래가격이 수동적으로 주어지는 가격 결정 매체를 통해 거래가 이뤄졌다면, 이들은 재무이론에 바탕을 둔 미래 현금 흐름을 평가하여 매매가격 결정에 활용하였다.
투자용 부동산의 취득, 관리 및 매각시 의사결정에 도움이 될 수 있는 사항에 대해서 주로 재무적인 관점에서 정리하고, 말미에 업무용부동산에 대한 세무 및 회계처리 방안에서 주요 내용에 대해 정리하였다.
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목 차
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 자산의 가치평가기준
Ⅲ. 자산평가의 요소
1. 취득 관련사항
2. 임대관련 수익 및 비용
3. 매각관련사항
4. 할인율
Ⅳ. 평가방법
1. 취득시 평가
2. 보유시 평가
3. 매각시 평가
Ⅴ. 기업회계기준 및 세무상 고려사항
1. 지방세 중과세
2. 조세특례제한법의 규정
3. 기업회계기준 및 기타사항
Ⅵ. 맺음말
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Ⅰ. ◈ 개요
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미국의 연기금 펀드에서는 포트폴리오 구성시 부동산을 주식 및 채권과 함께 주된 투자 대상에 포함하고있다. 주식 및 채권이 주로 중단기 포트폴리오를 구성한다면, 부동산은 장기 포트폴리오를 구성한다. 특히 연기금 펀드에 부동산이 많은 부분을 차지하는 이유는 부동산이 장기투자에 따른 인플레이션 위험에 가장 적절히 대응할 수 있는 자산이기 때문이다.
우리나라의 경우를 살펴보면, 1997년 금융위기이후 기업들의 업무용 건물들이 외국계 펀드의 투자용 자산으로 변화하였다. 이 과정에서 해당 부동산에 대한 소위 ‘시세’와 외국계 펀드가 평가한 가치에는 차이가 있었다. 기존의 부동산 거래가격이 수동적으로 주어지는 가격 결정 매체를 통해 거래가 이뤄졌다면, 이들은 재무이론에 바탕을 둔 미래 현금 흐름을 평가하여 매매가격 결정에 활용하였다.
본론에서는 투자용 부동산의 취득, 관리 및 매각시 의사결정에 도움이 될 수 있는 사항에 대해서 주로 재무적인 관점에서 정리하고, 말미에 업무용부동산에 대한 세무 및 회계처리 방안에서 주요 내용에 대해 정리하도록 하겠다.
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Ⅱ. ◈ 자산의 가치평가(Valuation) 기준
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특정 자산의 가치를 평가하는 방법은 다양하고, 그 적용 방법에 따라 산정된 가치도 많이 달라지게 된다. 기업회계기준에 의한 장부가치는 그 특성상 자산의 가치를 정확히 반영하지 못한다.
특히 기업회계기준에 의하면 유형자산의 경우 기말 자산 가치의 적정성 평가보다는 보유기간 동안에 체계적이고, 합리적으로 원가나 비용으로 인식하는데 주안점을 두고 있으므로, 기말 장부가치는 실제 자산가치와는 많이 달라지게 마련이다. 기업회계기준은 회사의 회계기간 말의 자산 가치를 최우선으로 하기보다는 회계기간동안의 성과, 자료의 비교가능성 등 객관성을 위주로 보편 타당하게 작성하는 기준이다.
내부관리목적상으로는 모든 항목의 객관성을 충족시키는 기업회계기준보다는 자산가치를 평가하기 위한 보다 적절한 기준이 필요한 것이다.
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