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건물의 기준시가 산정방법

저자: 이병기 | 당월호가기:316 | 날짜:2003-06-01 | 조회수:4828

[목 차]
Ⅰ. 개 요
Ⅱ. 국세청 고시 건물기준시가 산정방법
1.개별 건물에 대한 건물기준시가의 적용
2.2000. 12. 31 이전에 취득한 건물의 취득당시 건물 기준시가 산정 기준율
3.공동주택기준시가
Ⅲ. 기준시가 산정사례

건물의 기준시가 산정방법은 개별 건물에 대한 건물기준시가 적용의 경우
기본산식에서 ① 기준시가 = m2당 금액 ´ 평가대상 건물의 면적(m2)
② m2당 금액 = 건물신축가격기준액 ´ 구조지수 ´ 용도지수 ´ 위치지수 ´ 경과연수별잔가율 ´ 개별건물의 특성에 따른 조정률
개별건물의 특성에 따른 조정률은 상속세 및 증여세법에 의하여 상속.증여재산을 평가하는 경우에만 적용하고, 소득세법에 의하여 재산을 평가하는 경우에는 적용하지 않으며, 평가대상 건물의 면적은 연면적을 말하며, 공동주택의 경우는 전용면적과 공용면적을 포함한 면적을 말한다.

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Ⅰ. ◈ 개 요
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(1) 기준시가의 정의
소득세법에 의한 양도소득세 계산 시 양도가액 및 취득가액의 산정과 상속세 및 증여세법에 의한 상속재산(또는 증여재산)가액 산정에 기준이 되는 정부가 정한 가액을 말한다.

(2) 건물기준시가 고시의 법적근거
① 건물에 대한 양도소득세는 일정한 경우(증빙을 갖추어 실지거래가액으로 신고하거나 양도주택이 실지거래가액 대상 주택일 경우)를 제외하고는 기준시가에 의하여 과세하며, 상속세.증여세의 경우에는 시가에 의하여 과세하는 것이 원칙이나, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 기준시가에 의하여 과세함.
② 고시근거(소득세법 제99조 제1항 제1호 나목, 상속세및증여세법 제61조 제1항 제2호)
건물(토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정.고시한 공동주택은 제외)에 대한 기준시가는 「건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정.고시하는 가액」으로 한다.

(3) 적용범위
①국세청에서 고시하고 시행하는 소득세법에 의한 건물기준시가와 상속세 및 증여세법에 의한 건물기준시가는 건축법시행령 『별표1』의 용도별 건축물의 종류에서 근린공공시설, 공공업무시설, 발전소, 교정시설, 군사시설을 제외한 모든 용도의 건물(무허가 건물을 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목과 상속세 및 증여세법 제61조 제3항의 규정에 의하여 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 공동주택기준시가를 산정.고시한 아파트 및 연립주택에 대해서는 건물기준시가를 적용하지 아니한다.
②건물에 대한 기준시가에는 건물가격만이 포함되며, 건물부속토지 가격과 영업권 등 각종 권리의 가액은 이에 포함되지 아니한다.

(4) 부동산 평가방법
부동산 평가방법으로는 일반적으로 다음과 같이 세가지 방법에 의해서 평가 할 수 있다.
①원가방식
이 방법은 “기회원가”개념을 중시한 방법으로서, 대상부동산의 재 조달원가에서 그 동안의 감가액을 감하여 가격을 계산하는 방법이다. 이 방식에서 부동산 평가액은 제비용에 이윤을 가산하여 산출한다.
아파트 공급가격결정시 이 방식을 사용하며, 일반인이 건물을 신축할 것인가? 효용이 같은 건물을 매입할 것인가? 를 고려할 때 원가방식이 판단기준으로 사용될 수 있을 것이다.
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