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주택시장 안정대책 관련 세무해설

저자: 김성덕 | 당월호가기:327 | 날짜:2004-05-03 | 조회수:5233

Ⅰ. 개요

Ⅱ. 오피스텔의 정의

Ⅲ. 오피스텔의 매매와 사용에 따른 세금
1. 오피스텔의 분양·취득과 세금
2. 오피스텔의 임대 및 임차에 대한 세금
3. 오피스텔의 매매하고 양도할 경우 세금 문제

Ⅳ. 주거용 오피스텔은 주택인지 여부
1. 과세당국의 입장
2. 과세당국 입장의 변화
3. 오피스텔을 주택으로 보는데 따른 혼란
4. 납세자의 절세 대책
5. 앞으로 전망

Ⅴ. 오피스텔 임차의 주택임대보호법 적용 여부

<관련 예규 및 판례>

Ⅰ. 개요

10.29 주택 시장 안정 대책에 따라서 다주택 소유자 등에 대한 양도소득세
중과 방안이 발표되었다. 정부의 강력한 의지를 반영하듯 2004년 개정
세법에 양도소득세에 대한 개정이 소폭 있었다.
그 중에서도 눈에 띄는 것이 1세대 3주택 이상자의 주택 양도 차익에 대한
양도소득세 중과 규정이 있고, 단기 양도 부동산에 대하여는 양도
소득세율을 인상하는 방안으로 개정되었다. 또한 오피스텔에 대한 기준시가
제도를 도입하여 건물에 부수되는 토지를 공유하고 있는 오피스텔과 상업용
건물에 대하여 시장가치을 반영하여 공동 주택과 같이 토지와 건물을 일괄
평가한 가액을 기준으로 기준시가를 고시하게 되는데 적용은 2005.1.1
이후부터 적용하게 된다.
현재 아파트 못지 않게 인기를 구가하고 있는 것이 오피스텔로서 관리비가
다소 높게 나오는 단점을 제하고는 사무실용과 주거용으로 사용할 수
있다는 장점과 원룸형 오피스텔은 추가적인 가사용품의 구입 부담이 적다는
장점이 있을 수 있어 실수요자들에 의해서 그 수요가 증가 되고 있으며,
투자 목적으로도 괜찮은 종목으로 분류되기도 한다.
그러나, 오피스텔에 관하여는 과세 관청의 예규가 일관적으로 발표되지
않았다가 이제는 그 혼란을 조금씩 가라앉히는 조치를 취하고 있다.
오피스텔에 투자했다가 낭패를 보는 사례를 주위에서 자주 보게 되는데,
이는 오피스텔에 대한 세법적인 측면을 잘 알지 못하기 때문이라고 생각
한다.
아래에서 오피스텔에 대한 정의를 알아보고, 매매와 취득할 경우 세금
문제와 임대하거나 임차할 경우에는 세금 문제 그리고 실제로 오피스텔을
주택으로 볼 것인지에 대한 문제를 고찰하며, 오피스텔이 주거용으로 사용될
경우 주택임대차보호법에 적용을 받을 수 있을지에 대하여 알아보고자 한다.
또한 관련 예규와 판례를 실어서 각 상황에 따른 과세 관청의 입장을
정리하고 한다.

Ⅱ. 오피스텔의 정의

오피스텔은 건축법시행령 제3조 4에 의하여 일반 업무 시설로 분류되어
있어 업무용와 주거용으로 함께 쓰이고 있는 건축물로서 건설교통부장관이
고시하는 것을 말한다. 즉, 사무실과 호텔을 겸한 복합빌딩이라고 할 수
있다.
일반 오피스빌딩이 사무실로만 사용할 수 있도록 설계된 데 대하여,
오피스텔은 주간에는 사무 ? 작업 ? 공부 등 다목적으로 사용하고, 낮에는
사무 또는 작업 ? 공부 등 다목적으로 사용하고 야간에는 취사가
가능하도록 설계되어 있는 것이 대부분입니다. 오피스텔의 사용자가
출퇴근의 필요 없이 업무를 한 장소에서 편리하게 볼 수 있어, 전문직
종사자뿐만 아니라 일반 사업자 그리고 수출입 업체에서도 각광을 받고
있다.
현행법상으로 오피스텔은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어
관광숙박시설인 콘도미니엄과 오피스텔, 별장은 주택으로 보지 아니한다.
그러나 예규에서는 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에
의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 "주택"이라
함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을
말하는 것이며, 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항으로
규정하고 있다. 판례에서는 일반주택을 보유 중인 사람이 주거용 오피스텔을
추가로 구입한 경우, 1가구 2주택자로 간주돼 어느 집을 먼저 팔든지
양도세를 부담해야 한다고 판시한 바 있다.
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