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관동대학교 경영학과 졸업
성균관대학교 대학원 졸업
세무회계사무소 개업
TEL. 835-7200

1세대1주택 비과세해설

저자: 김재국 | 당월호가기:320 | 날짜:2003-10-01 | 조회수:8622

김 재 국
<세 무 사>

[목 차]
Ⅰ. 1세대1주택의 양도소득세 비과세에 대한 설명
1. 1세대1주택 비과세요건
2. 1세대의 개념
3. 1주택의 개념
4. 주택의 부수토지
5. 3년 이상 보유의 개념
Ⅱ. 3년 이상 보유하지 않더라도 양도소득세가 비과세 되는 경우
1. 1년 이상 거주한 주택을 취학 및 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우
2. 국외이주로 인하여 양도하는 경우
3. 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주
기간이 5년 이상인 경우
4. 공익사업자에게 협의양도·수용되는 경우
Ⅲ. 1세대 2주택을 보유하더라도 양도소득세가 비과세 되는 경우
1. 대체취득을 위한 일시적 2주택
2. 상속으로 취득하는 경우 그 상속받은 주택
3. 공동상속주택 외의 다른 주택양도
4. 동거봉양을 위해 세대를 합치는 경우 먼저 양도하는 주택
5. 혼인으로 인한 세대 합가시 먼저 양도한 주택
6. 농어촌주택과 일반주택을 소유시 비과세 특례
7. 기존주택 소유한 재개발·재건축 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주권을 양도하는 경우
Ⅳ. 무조건 양도소득세 비과세가 배제되는 경우
1. 고가주택의 양도
2. 미등기자산의 양도

Ⅰ. 1세대1주택의 양도소득세 비과세

소득세법 제89조 제3호에 의하면 1세대1주택(고가주택제외 : 소득령 제156조)과 이에 부수되는 5배 이내(도시계획구역 밖은 10배)토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 비과세한다고 한다. 이 경우 1세대1주택이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정
지구로 지정 고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다.(이 경우 3년 보유와 1년 거주요건을 충족하지 않아도 되는 경우가 있는데 이는 제2장에서 다루기로 한다.)

1. 1세대 1주택의 비과세요건

1세대1주택으로 양도소득세를 비과세 받기 위해서는 다음과 같은 요건(조건)을 충족하여야 한다.

① 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있어야 한다.
· 1세대란 거주자 및 그 배우자가 생계를 같이 하여야 한다.
· 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있어야 한다.(이는 거주하여야 하는 것이 아니라 단지 소유하고만 있어도 되다. 즉, 1주택을 소유한 거주자가 자신의 1주택을 임대하여 주고 자신은 타인의 주택에서 임차하여 거주하는 경우를 예로 들수 있다.)
② 주택의 보유기간이 3년 이상이여야 한다.(다만, 서울특별시, 과천시 및 택지
개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당· 일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상이여야 한다.)
③ 주택의 부수토지는 건물정착면적의 5배(도시계획구역 밖은 10배)이내의 토지이여야 한다.
④ 고가주택이 아니어야 한다.
⑤ 해당 주택과 토지가 등기되어 있어야 한다.

2. 1세대의 개념

1세대란 거주자와 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 말한다.
또한 이 경우 가족이란 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함함) 및 형제자매를 포함한다. 그러므로 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 생계를 같이하면 1세대를 구성하는 가족의 범위에 해당한다. 그리고 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자를 포함한다.
원칙적으로 소득세법은 1세대를 보는 요건이 배우자가 있어야 하지만 실질관계상 여러 가지 이유로 배우자가 없는 경우가 많기 때문에 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우를 열거하고 이 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 보아 비과세규정을 적용한다.
① 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우
② 당해 거주자에게 소득이 있는 경우
③ 배우자가 사망하거나 이혼하여 없는 경우
④ 거주자가 당해 주택을 상속받은 경우

<관련 예규>

<1> 3년전 아들과 아버지가 각각 주택을 구입하고 1세대를 구성하여 거주하다가 아들이 분가를 하여 바로 주택을 양도하는 경우 1세대1주택으로 비과세를 받을 있는지?

☞ 아들이 아버지를 동거봉양하다가 세대를 분리하는 경우 세대가 분리된 상태에서 각각의 세대별로 3년이상 보유한 해당 주택을 양도하여야 1세대1주택으로 양도소득세가 비과세된다. 그러므로 현재 분가를 함과 동시에 양도하는 것은 3년보유를 충족하지 못하므로 비과세를 받을 수 없다.

<2> 세대원의 판단기준은 무엇인지?

☞ 세대원의 구분은 일반적으로 사실관계파악이 어려우므로 양도일 현재의 주민등록표에 의한다. 하지만 주민등록등재내용과 실질내용이 다른 경우에는 실질내용에 따라 판단한다. 다만, 배우자의 경우에는 주민등록등재내용에 관계없이 동일세대원을 본다.
( * 원칙- 사실상의 동거여부,
* 일반적 - 사실상의 동거여부를 판단하기 어려울 경우 주민등록등재내용으로 판단함)

<3> 본인은 법적으로는 미혼이나 사실상 결혼을 하였고 자녀까지 출생하여 함께 거주하고 있다. 이 경우 같은 세대원으로 판단하는지?

☞ 원칙적으로 1세대1주택 비과세요건인 1세대의 판단은 생계를 같이하는 가족으로 실질적으로 동거을 같이하느냐에 기준을 두므로 이 경우 같은 세대원으로 본다.(재일46014-854, 1995.4.6.)
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