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성균관대학교 대학원 졸업
세무회계사무소 개업
TEL. 835-7200

1세대 1주택의 비과세 절세방안

저자: 김재국 | 당월호가기:314 | 날짜:2003-04-01 | 조회수:7759

[ 목 차 ]

Ⅰ. 1세대1주택비과세의 요건
1. 대원칙
2. 1세대의 개념
3. 1주택의 개념
4. 주택의 부수토지
5, 3년 이상 보유의 개념
Ⅱ. 1세대1주택비과세의 절세방안
1. 따로 거주하고 있는 부모의 주민등록을 함께 해 놓은 경우 주택 양도전 분리시 유리
2. 공무상 2주택이나 실질상 1주택인 소유자가 공부상 주택이나 사실상 상가 건물을 또 하나 소유한 경우
3. 2주택자가 1주택을 멸실하여 나머지 상태에 있거나 신축 중에 나머지 1주택을 양도시 비과세적용 대상이다.
4. 1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다가 폐업하면서 양도시 주택으로 변경한 후 양도하는 것이 좋다.
5. 상가 겸용주택을 신축하는 경우 주택부분을 조금 더 크게 하면 전체를 주택으로 인정받는다.
6. 주택과 주택 외의 면적이 같은 겸용주택을 양도하는 경우에는 계단 등 주택으로 볼 수 있는 부분이 없는지 살펴 보라.
7. 양도하는 주택이 6억 이상의 고가주택에 해당되면 불이익을 받는다.
8. 농가주택의 경우 부수토지 면적이 클 경우 공부상에는 등재되어 있지 않으나 무허가 주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극적으로 입증하여 비과세를 받아라.
9. 1세대1주택이어서 비과세를 받을 것으로 생각되는 경우 혹시 가족 중 농가에 폐가상태의 주택이라도 있지 않나를 생각해 보라.
10. 3년 이상 보유규정을 정확하게 알고 이를 잘 활용하라.
11. 부득이한 사유가 있는 경우 3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다.
12. 1세대 1주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세가 비과세 되는 경우가 있다.
13. 등기를 하지 않고 양도하면 다음과 같은 불이익을 받는다.

1세대란 거주자와 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 말한다.
또한 이 경우 가족이란 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함함) 및 형제자매를 포함한다. 그러므로 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 생계를 같이하면 1세대를 구성하는 가족의 범위에 해당한다. 그리고 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자를 포함한다.

원칙적으로 소득세법은 1세대를 보는 요건이 배우자가 있어야 하지만 실질관계상 여러 가지 이유로 배우자가 없는 경우가 많기 때문에 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우를 열거하고 이 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 보아 비과세규정을 적용한다.

이렇듯 1세대 1주택의 다양한 비과세의 요건들을 예규 등의 해설과 곁들여 정리해 보았다.

Ⅰ. 1세대1주택비과세의 요건

1. 대원칙
--------------------------------------------------
비과세조건 ▷ 설 명
--------------------------------------------------
※ 1세대가 ▷ 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족을 말한다.

※ 1주택을 ▷ 양도일 현재 국내에 1주택을 보유해야 한다
※ 3년이상 보유하고 ▷ 3년이상 보유해야 한다.
※ 1년이상 거주하고 ▷ 또한 1년이상 거주하여야 한다.(서울,과천및5대신도시지역의 경우)

※ 양도하는 경우 ▷ 양도란 대가를 받고 양도하는 것을 말한다.

이러한 주택양도시 제일 중요한 것은 실질적인 사실관계인 것이다. 즉, 공부상(등기부등본, 건축물대장등)에는 근린생활시설등으로 되어 있더라도 실지로 주택으로 사용하고 있는 경우에는 주택으로 본다. 거꾸로 보면 공부상 주택으로 되어 있더라도 근린생활시설이면 주택으로 보지 않는다.

또한 가족(아버지가 1주택, 아들이 1주택을 소유한다고 가정함)중 직계존속이 주민등록상으로는 동일한 주소에서 같이 거주하는 것으로 되어 있더라도 실질상 따로 거주한다면 이는 별도의 세대로 본다. 그러므로 아버지와 아들은 같은 세대로 보지 않는다. 즉, 양도소득세 비과세규정은 사실관계를 아주 중요하게 생각하고 있다. 하지만 이럴 경우 사실관계를 입증하는 책임은 그러한 사실을 주장하는 측이 입증하여야 하므로 사실관계를 인정받기가 쉽지 않다.

2. 1세대의 개념

1세대란 거주자와 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 말한다.

또한 이 경우 가족이란 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함함) 및 형제자매를 포함한다. 그러므로 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 생계를 같이하면 1세대를 구성하는 가족의 범위에 해당한다. 그리고 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한자를 포함한다.
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