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서울대학교 대학원 경영학과 졸업
한성경상학원 세법강사
삼일사이버학원 세법강사
세무사·경영지도사
저서 : 세법학1부·2부
TEL : 717-3515

공인회계사 시험문제 연습/조규태,세법/손상익,회계학/김용현,재정학/전수연,세무회계/최태규

저자: 손상익 | 당월호가기:308 | 날짜:2002-10-01 | 조회수:6305

[세법학 1부 문제]

---[문 제]----------------------------------------
최근 정부는 주택시장 안정대책을 발표하였다. 2002년 정기국회에 제출된 세법개정안에 따르면, 부동산투기를 억제하기 위하여, 1세대1주택 비과세에 대한 요건을 강화하는 방안을 제시하고 있다. 현행 소득세법을 중심으로 1세대1주택 비과세제도와 특례에 대하여 설명하라.
------------------------------------------------------

[해 설]

개 요

1세대 1주택이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 3년 이상 보유한 경우를 말한다. 이러한 1세대 1주택에 대한 비과세의 취지는 서민의 주거안정을 도모하는 데에 있다. 1세대1주택의 비과세는 ① 주택의 범위, ② 1세대의 요건, ③ 1주택의 요건, ④ 3년 이상 보유의 요건으로 구분하여 확인할 필요가 있다.

주택의 개념과 범위

주택의 개념

주택이란 건축법상의 허가여부 또는 등기여부와 관계없이 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 용도의 구분에 불구하고 사실상의 용도에 따른다. 이러한 주택에는 그 부수되는 토지로서 건물정착면적의 5배(도시계획구역밖 10배) 이내의 토지를 포함한다.

다가구 주택·겸용주택의 경우

다가구주택의 경우
다가구주택을 가구별로 분양하지 않고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우 이를 단독주택으로 본다.

겸용주택의 경우
하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 다음과 같이 판정한다.
① 주택의 면적이 주택 외의 건물면적 보다 큰 경우
전부를 주택으로 본다. 이 경우에는 부수토지(건물정착면적의 5배, 도시계획구역 밖은 10배 범위내)도 전부를 주택의 부수토지로 한다.
② 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 경우
주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 전체 토지면적을 건물면적비율로 안분하여 주택의 부수토지(주택정착면적의 5배, 도시계획구역 밖은 10배 범위내)를 계산한다.

고급주택의 경우
거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 일정한 기준을 초과하는 고급주택의 양도에 대하여는 1세대1주택 비과세규정을 적용하지 아니한다.

1세대의 요건

원칙
1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 집단을 말하며, 원칙적으로 당해 거주자와 배우자가 있어야 1세대로 본다.

예외
배우자가 없어도 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 1세대로 인정한다.(소득령 제154조 제2항)
① 당해 거주자의 연령이 30세 이상이거나, 소득세법상의 소득이 있는 경우
② 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
③ 거주자가 당해 주택을 상속받은 경우

1주택의 요건

1주택의 개념과 판정기준

양도시점을 기준으로 1주택 판정
1세대1주택 비과세요건을 적용 받기 위해서는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있어야 한다.

공동주택 소유 등
주택을 공동으로 소유하는 경우에도 각각 개인이 1주택을 소유하는 것으로 본다. 이 경우 상속받은 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우[공동상속주택]에는 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 경우에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니한다.

1세대 2주택의 비과세 특례

일시적인 2주택 보유
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득[자기가 건설하여 취득한 경우를 포함]하여 일시적 2주택이 된 경우에는, 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 비과세여부를 판정한다.

법률에 의한 양도 및 수용
주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공공용지손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 사업시행자에게 양도되거나, 토지수용법 기타법률에 의하여 수용되는 경우 양도일 또는 수용일로부터 2년 내에 그 잔존하는 주택과 부수토지를 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세 판정규정을 적용한다.

상속으로 인한 주택
현행 소득세법에 의하면 1주택을 소유한 1세대(상속개시일 현재 무주택세대를 포함)가 상속에 의하여 피상속인이 상속개시 당시 소유한 1주택을 취득한 경우, 당해 상속받은 주택은 보유기간의 제한 없이 1세대 1주택으로 보아 비과세규정을 적용한다. 그러나 피상속인이 상속개시당시 2이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다.
① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
② 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인 거주한 기간이 가장 긴 1주택
③ 피상속인의 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
④ 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

한편 2002년 정기국회 제출 개정안에 따르면 상속주택은 일반주택과 동일하게 과세를 하고 일반주택 양도시에는 상속주택을 주택의 수에 포함하지 않는 방안이 검토되고 있다.

동거봉양 2주택
1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상(여자의 경우 55세 이상)의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)의 동거봉양을 위해 세대를 합침으로 일시적으로 1세대 2주택이 되는 경우 세대를 합친 후 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것에 한한다)은 1세대 1주택으로 보아 비과세규정을 적용한다.

혼인에 의한 2주택
1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대2주택이 된 경우, 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것에 한한다)은 1세대 1주택으로 보아 비과세규정을 적용한다.

상속받은 주택, 이농주택, 귀농주택
수도권 외의 지역 중 읍지역 또는 면지역에 소재하는 상속받은 주택, 이농주택, 귀농주택(“농어촌주택”)과 그 외의 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다.

주택소유에 대한 특례

지정문화재 소유
지정문화재 해당 주택을 소유하고 그 밖의 주택을 1개 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 때는 보유기간 요건충족시 비과세한다.

장기임대주택·미분양주택·신축주택 소유: [조세특례제한법]
① 장기임대주택 소유자 : 1세대 1주택의 양도에 대한 비과세규정을 적용 받을 때 조세특례제한법상의 장기임대주택(조특법 제97조)은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
② 미분양주택 소유자 : 조세특례제한법에 규정하는 일정한 기간에 취득한 미분양주택 외의 다른 주택을 소유하고 있는 거주자가 다른 주택을 양도함에 있어서는 당해 미분양주택외의 다른 주택을 기준으로 하여 1세대1주택 비과세규정을 적용한다.(조특령 제98조)
③ 신축주택 소유자 : 조세특례제한법(제99조)의 일정한 신축주택을 취득한 거주자에게 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
④ 신축주택 취득자 : 조세특례제한법(제99조의3) 신축주택을 취득한 거주자에게 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

조합을 통하여 취득한 입주자 지위의 양도

도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 1세대1주택 비과세요건에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도규정에 불구하고 이를 1세대1주택으로 본다.

3년 이상 보유의 요건

(1) 3년 이상 보유원칙
1세대가 1개의 주택을 3년 이상 보유한 경우에 양도소득세를 비과세 한다. 이때 보유기간은 양도한 주택별로 계산하고 당해 자산이 취득일부터 양도일까지로 한다. 즉, 양도주택을 3년 이상 보유하는 기간 중에 2주택을 보유한 기간이 있더라도 이것은 보유기간의 계산에 아무런 영향을 주지 않는 것이다. 다만, 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실 되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다.
한편, 최근의 세법개정안에 따르면, 3년의 보유기간 요건 외에 1년간의 거주요건도 1세대1주택 비과세요건에 추가하는 내용이 검토되고 있다.

(2) 3년 이상 보유기간 제한배제
다음의 경우에는 3년의 보유기간제한을 받지 아니하고 비과세한다.
① 5년 이상 거주한 건설임대주택을 양도하는 경우
임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간의 제한을 받지 않고 비과세된다.
② 공공사업시행자에게 양도하거나, 수용법에 의하여 수용되는 경우
주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공공용지의취득및손실보상에관한특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도되거나, 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되는 경우(그 잔존주택 및 그 부수토지에 있어서는 그 양도일 또는 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다)에는 보유기간의 제한을 받지 아니하고 비과세한다.
③ 국외이주 등의 경우
다음의 사유에 해당하는 경우 3년 이상 보유의 제한을 받지 아니한다.
㉠ 해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우
㉡ 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우
㉢ 도시재개발사업(주택건설촉진법)에 재개발조합원(재건축조합원)으로 참여한 자가 그 재개발사업(재건축사업)시행기간 중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 도시재개발법(주택건설촉진법)에 의한 관리처분계획(사업계획)에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우
④ 1년 이상 거주한 주택을 특정한 사유로 양도하는 경우
1년 이상 거주한 주택을 취학·근무상의 형편·질병의 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우로서, 세대전원이 다음의 사유로 다른 시(특별시·광역시 포함, 도농복합형태의 시의 읍·면지역을 제외함)·군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.
㉠ 초·중등교육법에 의한 학교(유치원, 초등학교, 중학교 제외) 및 고등교육법에 의한 학교에의 취학
㉡ 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
㉢ 직장의 변경이나 전근 등의 근무상 형편

(3) 1년 이상 보유시 1세대 1주택 비과세 적용(한시적 규정)
부동산 경기의 활성화를 위하여 주택공급보다는 주택수요를 진작시킬 필요가 있으므로, 1999년 중 취득한 주택에 한해 1세대 1주택 비과세요건 중 『3년 이상 보유』를 『1년 이상 보유』로 완화하여 다음과 같이 한시적으로 적용하는 규정을 두고 있다.
① 매입주택 : `99.1.1.∼ `99.12.31. 중에 주택취득을 위한 매매계약(공매 또는 경매에 의한 경우를 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 자가 취득하는 주택
② 건설주택 : `99.1.1.∼ `99.12.31 중에 자기가 건설한 주택(주택조합·재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함)으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 주택

비과세의 배제

주택 등의 분할양도

1세대 1주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 1세대1주택(비과세)의 부수토지로 보지 아니하며, 1세대 1주택을 둘 이상 주택으로 분할하여 양도하는 경우로서 먼저 양도하는 부분의 주택은 과세한다.(소득규칙 제72조)

고급주택과 그 부수토지

고급주택은 1세대1주택 비과세규정을 적용하지 아니하고, 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한다.

기타 비과세 제외 주택

미등기 양도자산에 대하여는 양도소득에 대한 소득세 비과세규정을 적용하지 아니한다. 1세대1주택으로 3년 이상 보유하였을 경우에도 미등기상태로 양도한 경우에는 양도소득에 대한 소득세가 과세되며, 이 경우에 무허가건축물 등 법령의 규정에 의한 미등기양도제외 자산[미등기양도에 중과세율을 적용하지 아니하는 자산]의 경우에는 1세대1주택 비과세 규정을 적용한다.

[세법학 2부 문제]

---[문 제]----------------------------------------
최근 정부는 부동산 경기의 안정을 위하여 재산의 보유에 대하여 과세를 강화하여야 한다는 입장을 나타내고 있다. 다음의 사례와 관련하여 물음에 답하라.
[사례] 호텔사업을 경영하는 甲법인( K주주: 甲법인의 주식지분 55%소유 중)은 전국 각지에 토지와 건축물을 소유하고 있다. 甲법인은 2002년 중에 A광역시에 토지를 매입하고 호텔(S)을 신축하려고 한다. 당해 토지에 대한 계약상 잔금지급일이 2002년 8월 31일이고, 호텔(S)건축의 착공예정일은 2002년9월16일이며 준공예정일은 2003년 10월31일이다.
[물음1] 2002년 중 甲법인의 토지·건축물에 대한 취득세 및 등록세 관련 납세의무에 대하여 설명하라.
[물음2] 甲법인의 2002년 및 2003년의 재산세 납부세액계산시 호텔(S)의 신축부분이 어떠한 영향을 주는가에 대하여 설명하라.
[물음3] 甲법인이 2002년 및 2003년 종합토지세 납부세액을 계산하는 경우에 호텔(S)의 신축부분이 어떠한 영향을 주는가에 대하여 설명하고, 甲법인의 종합토지세 과세표준 계산방법에 대하여 간략하게 설명하라.
[물음4] 甲법인의 종합토지세 및 재산세의 납부세액 부담에 대한 차이를 응능부담측면에서 비교 설명하라.
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[해설]
[물음1] 2002년 중 甲법인의 토지·건축물에 대한 취득세 및 등록세 관련 납세의무에 대하여 설명하라.

취득세 및 등록세에 대한 납세의무 성립

일반적인 납세의무 성립시기

취득세는 재산권 등의 취득을 담세력으로 보고 있으므로 과세물건을 취득하는 때에 납세의무가 성립하고, 등록세는 재산권이나 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸 등 이동사항을 공부에 등기 또는 등록하는 경우에 납세의무가 성립한다.

사례의 경우 납세의무의 성립시기

사례의 경우 甲법인의 토지·건축물의 취득시기와 동 부동산의 소유권 등기시기[이전등기 및 보존등기]가 납세의무 성립시기에 대한 판단기준이 된다.

토지·건축물 취득시기 검토:
① 토지매입의 경우 유상승계취득이므로 원칙적으로 계약상 잔금지급일이 취득시기인데 2002년8월31일이 계약상 잔금지급일이므로 동일자로 납세의무가 성립한다. ②호텔 건축물의 경우 건축에 의한 취득이므로 사용승인서 교부일 또는 사실상의 사용일이 취득시기이므로 2002년 중에는 납세의무가 성립하지 아니한다.

부동산 소유권 등기 검토:
① 토지의 경우 2002년 중에 소유권이전등기를 할 것으로 보인다. 왜냐하면 『부동산등기특별조치법』에서 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결하고 대가의 이행이 완료된 날로부터 일정기간(60일)내에 소유권이전등기신청을 하지 아니하는 경우에는 과태료(등록세의 5배 이하)의 부담이 있으며,『부동산실권리자명의등기에 관한 법률』에서도 부동산실권리자명의 등기의무 등을 부여하고 있고 이를 이행하지 아니한 경우에 대하여 과징금 등의 제재를 부과하도록 하고 있으므로 정상적인 경우에는 소유권이전등기를 수행할 것이므로 등록세의 납세의무가 성립할 것이다. ②호텔 건축물의 경우 준공 후에 등기할 것이므로 2002년 중에는 등록세의 납세의무가 성립되지 아니한다.

과세표준 및 세율

2002년 중에 납세의무가 성립되는 것은 토지매입이므로 토지에 대한 과세표준과 세율을 확인하면 다음과 같다.

과세표준계산

일반적으로 취득세 및 등록세의 과세표준은 취득자 및 등기·등록자의 신고에 의한 가액으로 하고, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준에 의하며, 다음의 경우(증여·기부 등 무상취득은 제외)에는 사실상의 취득가액[특례]을 적용한다.
㉠ 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
㉡ 외국으로부터의 수입에 의한 취득
㉢ 판결문·법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
㉣ 공매방법에 의한 취득
사례의 경우 甲은 법인이므로 사실상의 취득가액[법인장부]을 취득세 및 등록세의 과세표준으로 하여야 한다.

세율의 적용

일반적인 취득세 및 등록세 세율
甲법인의 일반적인 토지 취득관련 취득세·등록세의 세율은 다음과 같다.
㉠ 취득 : 취득세의 세율은 취득물건 가액의 2%이고, 농어촌특별세를 취득세의 10%로 부가적으로 납부하여야 할 것이다.
㉡ 등록 : 농지를 제외하고 일반적인 유상승계취득에 의한 부동산의 등기시의 등록세율은 3%이다. 또한 등록세의 20%에 해당하는 교육세의 납부의무가 있다.

甲법인의 토지 취득관련 취득세·등록세 중과여부
甲법인의 토지 취득지역이 광역시 지역이므로 수도권정비계획법상 과밀억제권역내의 부동산취득관련 취득세·등록세 중과여부를 검토할 수가 있다.
① 중과세 대상의 취득 및 등록
과밀억제권역 관련 중과세 대상이 되는 취득 및 등록은 다음과 같다.
㉠ 취득세의 경우: 대도시내에서 공장을 신설하거나 증설하기 위하여 사업용과세물건을 취득하는 경우 및 과밀억제권역내에서 본점·주사무소의 사업용부동산을 취득하는 경우
㉡ 등록세의 경우: ⅰ)대도시내에서의 법인의 설립등기, ⅱ)대도시내에서의 지점·분사무소의 설치, ⅲ) 대도시내로의 본점·주사무소의 전입, ⅳ) ⅰ)∼ⅲ)과 관련된 부동산의 등기, ⅴ)대도시내 공장의 신·증설에 따른 부동산의 등기가 중과세의 대상이다.
따라서 사례의 경우, 취득세 중과세(일반의 3배)는 甲법인이 과밀억제권역내에서 본점·주사무소용 부동산(토지)를 취득하는 경우에 적용이 되며, 등록세 중과세(일반의 3배)는 甲법인이 과밀억제권역내에 본점·지점을 설치하고 사업용부동산을 취득하는 경우에 적용이 된다.
② A광역시가 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당하는가의 여부
현행 수도권정비계획법 제6조 동법 시행령 제9조 관련 과밀억제권역내에 포함되는 광역시는 인천광역시만 해당된다. 따라서 첫째, A지역이 인천광역시인 경우에는 중과세 여부를 검토해야 하고, 둘째, 甲법인이 동 중과세대상 지역에 본점을 두는 경우에 취득세·등록세 중과를 적용받을 수 있으며, 지점만을 설치하고 사업용부동산을 취득하는 경우에는 등록세만 중과세의 검토대상이 된다.

[물음 2] 甲법인의 재산세 납부세액계산시 호텔(S)의 신축부분 영향

사례관련 재산세의 과세요건 검토

(1) 납세의무자
재산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 재산세 과세대장(건축물 등의 과세대장)에 재산의 소유자로 등재되어 있는 자

(2) 과세대상
재산세의 과세대상은 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 시·군·구 내에 소재 하는 건축물·선박 및 항공기이지만, 사례의 경우에는 건축물만 과세대상이 된다.

(3) 과세표준
재산세의 과세표준은 건축물·선박 및 항공기의 재산가액인데 이 경우 재산가액이라 함은 매년 1회 조례로 정하는 날 현재 도지사의 승인을 얻어 시장·군수가 결정한 가액 또는 변경 결정한 가액인 시가표준액을 말한다. 최근의 부동산 경기 안정대책회의에서는 재산세 과세표준을 현실화하여야 한다는 주장이 제기되고 있다.

(4) 세율
일반 건축물(공장, 주택 등을 제외)의 재산세율은 1,000분의3 이 적용된다.

Ⅱ. 재산세 납부세액계산시 호텔(S)의 신축부분의 영향

재산세의 과세대상에 토지는 포함되지 아니하며, 재산세의 과세기준일이 매년 6월1일이므로 甲법인의 경우 2002년에는 호텔(S)건축물이 준공되지 아니하였으므로, 재산세납부세액 계산시에 호텔(S)신축부분이 어떠한 영향을 주지 아니하며, 2003년에도 준공예정일이 10월31일이므로 과세기준일(6월1일) 현재에는 과세대상이 아니다. 따라서 호텔(S)신축 관련 甲법인이 2002년과 2003년에 재산세 납부세액계산시에 추가적인 재산세 납세부담은 없다.

[물음 3] 甲법인의 종합토지세 납부세액을 계산시 호텔(S)의 신축부분 영향

사례관련 종합토지세의 과세요건 검토

(1) 납세의무자
종합토지세의 원칙적인 납세의무자는 종합토지세의 과세기준일(매년 6월1일) 현재 과세대상 토지를 공부상의 명의자 여부에 불구하고 사실상으로 소유하고 있는 자이다. 그러나 필지의 토지를 수인이 공유하고 있는 경우에는 지분면적(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 본다.

(2) 과세대상
종합토지세의 과세대상은 모든 토지로 한다. 즉, 지적법의 규정에 의하여 작성되는 토지대장상의 토지 뿐 만 아니라 토지대장상 지목 등이 등재되어 있지 아니한 토지도 과세대상에 포함된다. 이러한 종합토지세 과세대상토지는 공부상 지목에 불구하고 과세기준일 현재 사실상의 현황에 의한다.

(3) 과세표준
종합토지세 과세표준은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 전국의 모든 토지를 종합합산과세표준, 별도합산과세표준, 분리과세표준으로 구분한다. 토지가액은 개별공시지가에 지방자치단체장이 결정 고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다. 종합합산과세와 별도합산과세의 경우에는 전국의 모든 토지가격을 소유자별로 합산한 가격이 과세표준이 된다. 그러나 분리과세대상은 분리과세 대상토지 과세표준액을 세율 구분별로 각각 과세한다.

(4) 세율
① 종합합산과세 세율은 전국의 토지를 소유자별로 합산한 가액에 9단계 초과누진세율을 적용한다. 종합합산과세 세율 구조를 보면 과세표준이 2천만원 이하 2/1000의 세율에서부터 과세표준이 50억 초과시 50/1000을 최고한계세율로 하는 9단계 초과누진세율 구조이다.
② 별도합산과세 세율은 종합토지세 별도합산대상이 되는 전국의 토지를 소유자 별로 합산한 가액에 9단계 초과누진세율을 적용한다. 별도합산과세 세율 구조를 보면 과세표준이 1억 이하일 때 3/1000의 세율에서부터 과세표준이 500억 초과시 20/1000을 최고 한계세율로 하는 9단계 초과누진세율 구조이다.
③ 분리과세대상세율은 분리과세 대상토지에 대하여 세율 구분별로 각각 과세한다.(1/1,000, 50/1,000, 3/1,000)

종합토지세 납부세액계산시 호텔(S)의 신축부분의 영향

종합토지세의 과세기준일이 매년 6월1일 이고, 甲법인은 토지의 취득시기는 2002년 8월31일이므로 甲법인의 2002년 종합토지세 납부세액계산시에는 호텔(S)신축용 토지는 과세대상이 아니다. 그러나 2003년에는 종합토지세의 과세대상이 모든 토지로 하고 있으므로 동 토지가 지적법의 규정에 의한 토지대장에 등록되었는가의 여부에 관계없이 종합토지세 과세대상에 포함된다.

甲법인의 종합토지세 과세표준 계산방법

종합토지세 과세대상토지는 공부상 지목에 불구하고 과세기준일 현재 사실상의 현황에 의하여, 종합합산과세대상토지와 별도합산과세대상토지 및 분리과세대상토지로 다음과 같이 구분된다.

(1) 종합합산과세대상토지
종합합산과세대상은 종합토지세의 과세기준일 현재(매년 6월 1일) 납세의무자가 소유하고 있는 전국의 모든 토지 중 별도합산과세대상· 분리과세대상·비과세·감면대상을 제외한 토지이다.

(2) 별도합산과세대상토지
별도합산과세대상토지는 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령으로 정하는 전국의 모든 건축물 부속토지(별도합산에서 제외되는 건축물의 부속토지를 제외함)로서 건축물바닥면적(건물의 시설물이 있는 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 용도별 적용배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하지 아니하는 토지를 말한다.

(3) 분리과세대상
분리과세토지대상토지는 세제상지원을 위해 종합합산대상에서 제외한 경우와 세부담의 중과를 위하여 분리과세대상으로 규정한 경우로 나눌 수 있다.
① 세부담의 경감을 위한 세제상 조치로서 분리과세대상이 되는 것은 ㉠ 공장입지기준 이내의 공장용지, ㉡ 목장용지 중 기준면적이내의 토지, ㉢ 자경농지, ㉣ 임야, ㉤ 생산용에 직접이용하거나 산업용지로 활용하기 위해 공급목적으로 보유한 토지 이다.
② 세부담의 중과를 위하여 분리과세대상으로 규정한 것은 골프장용 토지·별장·고급오락장용 부속토지 등 사치성에 이용되는 토지이다.

사례에서 호텔사업을 경영하는 甲법인의 전국 각지의 토지는 별도합산과세대상과 종합합산과세대상에서 검토할 수 있다. 별도합산과세 대상은 원칙적으로 건축물의 부속토지를 합산과세 대상으로 한다. 즉, 건축물의 부속토지 중에서 종합합산대상이 되는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물과 별도합산으로 보는 건축물의 부속토지가 별도합산과세대상이다. 사례의 호텔사업용 건축물의 부속토지는 전자에 해당하며 기타 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상에 포함되는데 이 경우 당해 부속토지의 면적이 건축물(건축중인 경우를 포함) 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우에는 종합합산과세대상이 된다.

[물음 4] 종합토지세 및 재산세의 납부세액 부담, 응능부담측면에서 비교

재산세의 경우 과세표준과 세율적용

재산세는 재산의 소유자의 인적사항을 고려함이 없이 과세대상 재산의 소유를 과세대상으로 하는 조세이다. 즉, 재산세의 과세대상은 과세기준일(매년 5월 1일) 현재 시·군·구 내에 소재 하는 건축물·선박 및 항공기이고, 재산세의 세율도 주택의 경우에는 누진세율(1000분의 3 ∼ 1000분의 70)을 적용하지만 기타의 과세대상에는 비례세율을 적용하고 있다.
따라서 전국에 동일 종류의 재산세 과세대상을 많이 소유하고 있거나 적게 소유하고 있거나에 상관없이 재산세의 부담비율은 유사하게 된다. 이는 첫째, 누진세율을 적용하는 부분의 비중이 낮다는 점에서 기본적으로 응능부담이 실현될 수 없으며, 둘째 누진세율을 적용(주택의 경우)을 적용한다고 하더라도 합산과세를 하는 것이 아니라 시·군 ,구별로 분리하여 과세를 하기 때문에 누진세율에 의한 효과가 제대로 나타나지 아니한다는 점에서 공평성 및 응능부담과는 거리가 있는 조세라고 판단된다.

종합토지세의 경우 과세표준과 세율적용

종합토지세의 경우 과세권자 및 납세지는 전국의 시·군, 구 이다. 그러나 산출세액을 계산하는 과정은 시·군, 구 단위로 과세표준을 계산하는 것이 아니라 전국의 모든 토지를 대상으로 한다. 즉, 전국의 모든 토지를 소유자 개인별로 종합합산 및 별도합산의 방법으로 합산한다는 점에서 개인별 응능부담에 적합한 조세이다. 또한 개인별로 종합합산 및 별도합산한 후에 적용되는 세율이 누진세율(9단계 누진세율)이므로 보유토지의 정도에 따라 부담하는 세액의 크기가 다르게 나타나기 때문에 공평성에 적합한 조세로 인식되고 있다.

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