임대보증금 등에 대한 간주임대료 제도는 일정한 기준을 초과하여 차입금을 보유하고 있는 내국법인으로서 부동산임대업을 주업으로 하는
법인(비영리내국법인 제외)이 주택을 제외한 부동산 또는 그 부동산에 관한 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 등을 받은 경우에는 간주익금을
계산하여 익금에 가산함으로써 과도한 차입을 억제하여 기업의 재무구조의 건전성을 유지하도록하기 위한 것이다.
간주임대료에 대하여 법인세법과 부가가치세법상 처리방법을 알아보도록 하자.
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I. 법인세법 |
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법인세법에서 임대보증금 등에 대한 간주임대료를 익금으로 산입하는 경우는 크게 추계조사결정을 하는 경우와 하지 않는 경우로 나눌
수 있다.
1.추계조사결정 이외의 경우
(1) 적용대상 법인의 요건
임대보증금 등에 대한 간주임대료 계상해야하는 법인은 다음의 세가지 조건을 모두 충족하여야 한다.
1) 차입금 과다법인
차입금 과다법인이란 차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 법인을 말한다.
여기서 차입금이란 다음의 차입금을 차감한 것을 말한다.
가. 제61조 제2항 각호의 규정에 의한 금융기관 등이 차입한 다음 각목의 금액
① 「재정융자 특별회계법」에 의한 재정융자특별회계 또는 「한국은행법」에 의한 한국은행으로부터 차입한 금액
② 국가 및 지방자치단체(지방자치단체조합을 포함한다)로부터 차입한 금액
③ 법령에 의하여 설치된 기금으로부터 차입한 금액
④ 「외국인투자촉진법」 또는 「외국환거래법」에 의한 외화차입금(2005.02.19 법명개정)
⑤ 수신자금
나. 내국법인이 한국은행총재가 정한 규정에 따라 기업구매자금대출에 의하여 차입한 금액
다. 지급이자가 이미 손금불산입된 차입금
라. 「주택법」에 따른 국민주택기금으로부터 차입한 금액
자기자본은 다음의 금액 중 작은 금액으로 한다.
① 당해 사업연도종료일 현재 대차대조표상의 자산의 합계액에서 부채(충당금을 포함하며, 미지급법인세를 제외한다)의 합계액을 공제한
금액
② 당해 사업연도종료일 현재의 납입자본금(자본금에 주식발행액면초과액 및 감자차익을 가산하고, 주식할인발행차금 및 감자차손을
차감한 금액으로 한다)
이때 사업연도 중 합병·분할하거나 증자·감자 등에 따라 자기자본의 변동이 있는 경우에는 당해 사업연도 개시일부터 자기자본의
변동일 전일까지의 기간(당해 기간에 해당하는 자기자본은 제1호의 규정에 따른 금액에서 증자액 또는 감자액을 차감 또는 가산하여
계산할 수 있다)과 그 변동일부터 당해 사업연도종료일까지의 기간으로 각각 나누어 계산한 자기자본의 적수를 합한 금액을 자기자본의
적수로 한다.
2) 부동산임대업을 주업으로 하는 법인
당해 사업연도 종료일 현재 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 50% 이상인 법인이어야 한다.
3) 영리내국법인
영리내국법인인 경우에만 적용이 되고 비영리내국법인은 간주임대료 계산대상에서 제외된다.
(2) 간주임대료의 계산
간주임대료=
[(임대보증금1) 등의 적수2) - 임대용 부동산의 건설비상당액3) 적수) × 1/365
× 정기예금이자율4)]
(-) 임대사업부문에서 발생한 금융수익5)
1) 보증금 등의 범위
부동산 또는 그 부동산에 관한 권리 등을 대여하고 받은 보증금 등을 말하는데 주택과 주택정착면적의 5배(도시지역 외의 토지는
10배)이내의 부수토지는 제외된다.
2) 적수의 계산
임대개시일부터 매일 잔액의 합계액으로 계산하되, 매월 말 현재의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있고 월단위 적수계산도 가능하다.
이때 임대개시일 전에 보증금 등을 수령하든 그 이후에 수령하든 임대개시일로부터 적수를 계산한다.
3) 건설비상당액
건설비상당액이란 당해 임대용 부동산의 취득가액을 말하는데 이는 토지가액 및 재평가차액은 제외하고 자본적 지출액은 포함한다. 그리고
건물의 일부만 임대할 경우 다음의 산식에 해당하는 금액만 건설비상당액으로 차감을 한다.
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임대용부동산의 건설비 적수총계×
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임대면적의 적수
------------- |
| 건물 연면적의 적수 |
4) 정기예금이자율
정기예금이자율이란 서울특별시에 본점을 둔 은행의 계약기간 1년의 정기예금이자율의 평균을 감안하여 국세청장이 정하는 이자율을 말한다.
5) 금융수익
금융수익은 다음의 것을 말한다.
① 수입이자와 할인료(미수이자 포함)
② 수입배당금
③ 신주인수권처분이익
④ 유가증권처분이익(유가증권 매각이익에서 매각손실을 차감한 순액)
2. 추계조사결정의 경우
추계조사결정의 경우 차입금과다여부 및 부동산임대업의 주업여부에 관계없이 모든 법인이 간주임대료의 계산대상이 된다. 이때 주택의
임대도 간주임대료 계산대상에 포함된다는 점에 유의하여야한다. 또한 임대용 부동산의 건설비상당액 적수도 임대사업부문에서 발생한
금융수익도 차감해주지 않아 산식이 다음과 같다.
추계시 간주임대료=[(임대보증금 등의 적수 × 1/365 × 정기예금이자율]
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II. 소득세법 |
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간주임대료에 대한 법인세법과 소득세법의 산식은 동일하다. 그러므로 여기서는 그 차이점에 대해서만 서술하도록 하겠다.
1. 적용대상
법인세법에서는 차입금과다법인으로서 부동산임대업을 주업으로 하는 영리내국법인이 적용대상이나 소득세법에서는 모든 부동산 임대사업자가
적용대상이다.
2. 간주임대료 적용제외
법인세법이나 소득세법이나 주택과 그 부수토지의 임대에 대해서는 간주임대료 계산을 배제한다. 그러나 법인의 경우 추계결정, 경정하는
경우에는 주택의 임대에 대해서도 간주임대료를 계산하나 소득세법에서는 원천적으로 배제한다.
3. 임대사업부분에서 발생한 금융수익
법인세법에서는 수입이자와 할인료, 수입배당금, 신주인수권처분이익, 유가증권처분이익을 차감해주는 반면 소득세법에서는 수입이자와
할인료, 수입배당금만을 차감해준다. 이는 소득세법이 덜 차감해주는 것이 아니라 법인세법과 소득세법의 과세방식의 차이로 인한 규정이다.
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III. 부가가치세법 |
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1. 공급시기
예정신고기간 또는 과세기간의 종료일을 그 공급시기로 한다.
2. 부담하는 자
간주임대료에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담을 한다. 그러나 약정에 의해 임차인이 부담하기도 한다.
3. 세금계산서 발행 여부
간주임대료에는 세금계산서 발행대산이 아니므로 세금계산서를 발행하지 아니한다.
4. 계산산식
법인세법상 계산하는 방법이 조금 다른데 그 산식은 다음과 같다.
부가가치세법상 간주임대료=[(임대보증금 등의 적수 × 1/365* × 정기예금이자율]
* 윤년의 경우에는 366일
Ⅳ. 회계처리방법
2006년 10월 1일에 임대보증금 50,000,000원, 월세 1,000,000원일 경우 어떻게 회계처리하는지 알아보도록 하자.
1. 임대인이 부담하는 경우
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차
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현금
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53,300,000
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(대)
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임대보증금
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50,000,000
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세금과공과1)
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52,931
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임대료수익
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3,000,000
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부가가치세예수금2)
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352,931
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1) 세금과공과
| 간주임대료 |
= |
50,000,000 |
× |
0.042
---- |
× |
92
-- |
= |
529,315 |
| 365 |
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2006.3.30고시 |
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| 세금과공과 |
= |
529,315
× 0.1 |
= |
52,931 |
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2) 부가가치세예수금
( 3,000,000 + 529,315) 0.1 = 352,931
2. 임차인이 부담하는 경우
| (차) |
임차보증금 |
50,000,000 |
(대) |
현금 |
53,352,931 |
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임차료 |
3,000,000 |
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부가가치세대급금 |
300,000 |
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지급수수료 |
52,931 |
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TAX 매거진
주간 조세저널
